La forma de incidir en el precio de los alquileres tiene relación con cambios estructurales en la política de vivienda que hasta ahora se viene llevando adelante. Además, se espera que el presupuesto quinquenal se duplique para llevar la inversión en esta área al 1 % del Producto Interno Bruto. Para el senador Óscar Andrade, presidente de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial de la Cámara Alta, la inversión en vivienda genera más puestos de trabajo que la inversión en obras de infraestructura vial: “Es un lugar donde tendríamos que hacer un esfuerzo”, dijo el senador del Frente Amplio, quien también se refirió a lo establecido en el programa de la coalición de izquierda.
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La problemática de acceso a la vivienda
Hay un 40 % de la población uruguaya que si no recibe fuertes políticas de subsidio no accede a los precios de un alquiler en barrios donde los servicios están consolidados y es por ese motivo que el precio de los alquileres está vinculado con los ingresos de los hogares. El senador del Frente Amplio Óscar Andrade, presidente de la Comisión de Vivienda y Ordenamiento Territorial de la Cámara Alta, dialogó con Caras y Caretas acerca de los precios de los alquileres y las reformas estructurales que entiende necesarias para regular esos precios aunque sea de forma indirecta. “Los cuatro deciles de ingresos más bajos no pueden pensar en un alquiler de ninguna manera, tenés franjas de ingresos en un hogar que corresponden al precio del alquiler o, en su defecto, constituyen el 80 % del ingreso mensual”. Y siguió: “Está el doble problema: existe un conjunto de hogares uruguayos con ingresos muy bajos y es por eso que en las décadas de los ‘70, ‘80 y ‘90 se hizo muy difícil mantenerse como inquilino en zonas como Cordón, Aguada y Centro”. Como consecuencia de esta situación, las zonas nombradas se vaciaron “porque los más altos ingresos se van para la costa de Montevideo o la costa de Canelones, y los más pobres no pudieron mantenerse ahí, mudándose a la periferia. “Eso para mí es una tragedia y no se resuelve sólo con atender el precio de los alquileres sino con cartera de tierras para el movimiento cooperativo y políticas sociales”.
Andrade indicó que “lo primero que hay que hacer es recuperar una parte de la ciudad que está vacía, con casas abandonadas”. Es por este punto que el senador del Partido Comunista presentó en el año 2021 un proyecto de ley para regular sobre el destino de viviendas que se mantienen desocupadas. En tanto, Andrade también presentó un segundo proyecto de ley “para evitar la financiarización de las viviendas que están vacías pero no por el motivo de su degradación sino por la especulación que viene en aumento”. Por ello, comentó, “propusimos duplicar la carga impositiva cuando la vivienda está vacía con fines especulativos. En muchas ciudades sucede que como hay mucha incertidumbre en el sistema financiero, los capitales se refugian en los inmuebles pero no para garantizar la función social de la vivienda, sino para especular”. El proyecto de ley que tiene que ver con el proceso de expropiación apunta a simplificar el proceso, evitando la doble tasación. “Queremos discutir con las intendencias el drama de la vivienda vacía o abandonada para usar la normativa que existe”, subrayó Andrade.
Reforma estructural y presupuesto
Los alquileres en barrios con servicios consolidados pero donde en general vive la clase trabajadora, como puede ser el barrio Reducto o Atahualpa, promedialmente presentan precios que oscilan entre 25 mil y 27 mil pesos. “Se precisa una reforma urbana mediante dos vías: una estrategia nacional de acceso al suelo urbano y en segundo lugar, recursos razonables para potenciar las políticas públicas de vivienda”, dijo Andrade. Para llevar adelante una estrategia nacional de acceso al suelo urbano dijo el senador del Frente Amplio hay que ser muy agresivo “para revertir la tendencia brutal de las personas que aumentan la población en la periferia, como sucede en muchísimas ciudades”. Andrade señaló que “en Montevideo, por ejemplo, en los últimos 40 años existe la misma población y hasta un poco menos y, sin embargo, aumentó 80% la población que vive en la periferia, mientras que las zonas céntricas o consolidadas están quedando vacías”. Andrade indicó que “este proceso se pudo amortiguar pero no revertir, y un desafío de las políticas públicas es asegurar el acceso a las zonas urbanas consolidadas para los sectores populares y una vía para esto es promover el sistema cooperativo”.
Según el último censo, en Uruguay en zonas céntricas hay unas 320 mil viviendas vacías, de las cuales 223 mil están en reparación, venta o alquiler. Andrade dijo que “hay 97 mil padrones vacíos, mientras que en Montevideo 28 mil padrones en zona céntrica que no están en construcción ni en venta sino una buena parte abandonados”. Entonces dijo Andrade una primera política pública es acelerar los instrumentos legales que se tienen para garantizar la función social de la vivienda y recuperar el derecho a la ciudad. La dimensión de los padrones que están en esas condiciones, es decir vacíos, puede tener la posibilidad de instalar cooperativas, programas para reconstrucción de estas vivienda o parques de viviendas de alquiler social. “Eso es parte de la estrategia de acceso urbano y hay mecanismos legales que es la norma de expropiación que existe desde el año 1912 y que ha sido muy poco usada”. Andrade subrayó que esa normativa se utilizó en el período pasado por parte de la Intendencia de Montevideo. “Se rastrearon 83 predios con deuda compensable que por su tamaño podían acceder cooperativas, y de ese universo aparecieron los propietarios de 20 padrones que estuvieron dispuestos a negociar. Es así que en 63 casos se pudieron llevar adelante las expropiaciones y se resolvió la vivienda para 1025 familias a través de cooperativas”. Y allí hay una potencialidad enorme dijo Andrade tanto para generar una cartera de tierras para el movimiento cooperativo, o cooperativa dispersa, como la experiencia que se hizo en Ciudad Vieja, o para recuperar la vivienda y comenzar a operar mediante alquiler social para que forme parte de una cartera social de vivienda o actividades culturales, casas de medio camino para personas en situación de calle. “Con 97 mil padrones podés hacer de todo así sea que recuperes el 10%. Mueve la aguja”.
Andrade y las propuestas presupuestales
Acompañando esta política de acceso al suelo urbano, Andrade hizo hincapié en los recursos que deberán disponerse en el presupuesto quinquenal. “Uruguay tiene una importante segregación territorial y la inversión en vivienda es medio punto del PIB, por eso se trata de una inversión raquítica”, indicó Andrade y añadió que en el resto de América Latina también hay segregación territorial “y la inversión en vivienda es 0,57 % del PIB”. La propuesta programática del Frente, y de hecho fue parte de la exposición del equipo económico en el Parlamento, tiene el objetivo de llevar la inversión en vivienda a 1 punto del PIB. “Esto es central porque claramente hay que subsidiar a los sectores de bajos ingresos. Hay que asumir que la única forma de construir derecho a la ciudad es con una fuerte política de subsidios, a través del cooperativismo, de Mevir, de políticas de realojo pero hay un tema esencial que es prevenir ensanchar la periferia o asentamientos porque también la gente pierde vida cuando se viaja desde su vivienda dos horas para ir a trabajar”.
Andrade también indicó que se trata de una batalla cultural que reside, por ejemplo, “en que el hijo del dueño de la farmacia juegue con el hijo de la doméstica en una plaza”. Por esto, agregó Andrade, “no disociaría el tema precio de alquileres por fuera de esta mirada estructural porque una política de vivienda no puede dejar de atender este tema porque el mercado no hace otra cosa que expulsar al pobre para fuera”. La vivienda promovida añadió Andrade puede recuperar un barrio, pero a la vez lo encarece y hace que sea imposible el acceso a la vivienda para el sector medio bajo. “Y esto es culpa de que no haya una fuerte política pública que atienda esta problemática”.
El senador Andrade indicó que “el presupuesto quinquenal debe hacer un doble esfuerzo: uno es cumplir con el programa del Frente Amplio y otro que sé es una exquisitez, pero si logramos duplicar la inversión antes del final del período para que la inversión en vivienda impacte en el empleo, sería óptimo”. El senador frenteamplista agregó que “la vivienda tiene que ver con la infancia, la salud, la seguridad y con el empleo porque el resultado de su inversión impacta más que las inversiones que se hacen en infraestructura de rutas. Es un lugar donde tendríamos que hacer un esfuerzo”, subrayó y “sería poco recomendable resignar recursos acá porque la inversión en vivienda no está separada de los otros objetivos porque tiene una multidimensionalidad muy potente”. En el programa del Frente Amplio se incluye “desarrollar de manera enérgica la política nacional de alquileres combinando diferentes instrumentos. Entre ellos, se creará un sistema de alquiler social regulado en precios, plazos y renovaciones, paralelo al actual. El actual sistema seguirá funcionando. Quienes opten por el nuevo sistema recibirán estímulos estatales (garantías, subsidios, préstamos blandos para mejoras, etc.). Complementariamente, se conformará un parque de viviendas de propiedad estatal para alquiler social”. Para Andrade una forma de cumplir con este punto es acelerar los mecanismos para revertir la situación de las viviendas vacías porque es posible ejemplificó darle al dueño financiamiento con la condición de que en determinado tiempo tenga que poner ese inmueble para alquilar con un precio regulado. “Evitás la tapera, al dueño le sirve porque recupera su vivienda y también que se la habite impacta en un barrio”. Se trata de recuperar la participación democrática continuó porque todo será mejor y más útil que un local para venta de pasta base. ¿Y acerca de la posibilidad de regular precios de alquileres? Andrade respondió que “con estos instrumentos se termina regulando porque si hay viviendas sociales que entran al mercado, tenés una forma indirecta de regular. Capaz no se regula todo, pero, si se recuperan 50 viviendas y se las alquila con un precio de 12 mil pesos, va a costar que alguien pretenda alquilar en la misma zona por 30 mil pesos”.
Los dos proyectos de ley presentados por el senador Andrade en 2021 fueron desarchivados y se espera que puedan aprobarse en la Comisión de Vivienda de la Cámara Alta antes de que empiece a discutirse el presupuesto quinquenal. También se espera que otros partidos políticos acompañen los proyectos presentados para que no se tranquen en la Cámara de Diputados.
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