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La Revista | Maldonado | construcción | Junta Departamental

La excepción es la norma

Maldonado y su desarrollo inmobiliario

El departamento de Maldonado debe ser el que tiene más normas de construcción. Sin embargo, en casi todas las reuniones de la Junta Departamental se aprueban excepciones.

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El argumento es siempre el mismo: hay que generar trabajo y alentar la inversión en Maldonado. Ahora aprobarán la construcción de una torre de 280 metros de altura, otra de 212 metros y una tercera de 140, todas fuera de las normas.

Punta del Este y toda la zona costera hasta José Ignacio atraviesan por un boom de la construcción. Algo que ocurre sistemáticamente cada vez que a Argentina le va mal.

Según números oficiales el año pasado la intendencia de Montevideo aprobó la construcción de 653.000 metros cuadrados, en tanto la de Maldonado aprobó 470.000.

Los inversores optan por Punta del Este ya que consideran que los valores son constantes, no se deprecian y, por el contrario, obtienen muy buenos márgenes de ganancia.

Por esa razón hoy, en pleno invierno, cualquier visitante se extrañará con algo a los que los locales ya están acostumbrados: centenares de edificios o residencias vacías, sin luz, sin ningún movimiento.

No pocos son los que se preguntan cómo se pueden invertir millones en propiedades que nadie ocupa o a lo sumo ocupan 15 días al año. Y hablamos de propiedades avaluadas en millones de dólares.

Si bien la sospecha sobre posible lavado de dinero siempre está presente, hay otra explicación que parece ser razonable. Los argentinos, sobre todo, prefieren invertir en ladrillos antes que guardar su dinero en el banco.

Saben que Uruguay siempre dio garantías sobre el derecho a la propiedad, o sea, es seguro, y por otro lado no sólo ganan más que los intereses bancarios, sino que además es relativamente fácil recuperar la inversión porque el flujo de compradores es constante.

Por ese lado se comprende el aluvión sobre todo en este tiempo complejo para la economía del vecino país.

Las autoridades lo justifican señalando que la inversión genera trabajo e ingresos importantes al gobierno departamental.

Algo relativamente cierto. Porque a cada boom de la construcción, de los tantos vividos en este departamento desde mediados de los años 70, le suceden importantes problemas sociales. Sobre todo en escasez de vivienda y por consiguiente en el crecimiento de asentamientos.

Además, los nuevos inversores gozan de una importante cantidad de exoneraciones en tributos departamentales y nacionales.

Nuevos problemas

Los nuevos desarrollos edilicios implican muy importantes inversiones estatales para brindar servicios. Inversiones que no se recuperan fácilmente. Por ejemplo, solo el tendido eléctrico y cable de fibra óptica se ha debido instalar por kilómetros lineales donde son usados apenas, y con suerte, un mes al año.

Lo mismo ocurre con el tendido de las redes de agua potable y saneamiento.

También exigen un enorme esfuerzo en seguridad para vigilar extensas zonas totalmente vacías. Y lo mismo pasa con el mantenimiento de la red vial.

Pero hoy se agrega otro problema, en el que nadie pensaba 30 años atrás: el deterioro ambiental.

Lo único que tiene Punta el Este para ofrecer a los turistas es sol y playa. Siendo responsable, a la playa no se puede ir a cualquier hora -cómo ocurría hace no más de 20 años- bajo riesgos sanitarios. El sol excesivo produce cáncer de piel, advierten los dermatólogos.

Por otro lado, el mercado inmobiliario ejerce una fuerte presión sobre la zona costera. Cualquiera que visite este lugar después de ocho o diez años, encontrará cómo algunas de las residencias de gran porte ubicadas sobre la Mansa o la Brava, han desaparecido para dar lugar a torres de 25 pisos en primera fila.

Durante años se proclamó desde los sucesivos gobiernos que había que evitar el “efecto Pocitos”. Es decir una muralla de edificios en primera línea que terminaron afectando la calidad de esa playa.

Pero las proclamas solo fueron eso. Porque se siguieron aprobando edificios cada vez más altos. Todos con excepciones a pesar de los cambios de ordenanzas.

Hace una semana ingresó a la Junta Departamental el proyecto “Cipriani”, que seguro tendrá los votos para su aprobación. Ese proyecto significa un quiebre con todo lo conocido por estos lares.

El inversor italiano se propone construir tres torres en el predio donde antes estaba el hotel San Rafael. Una de 280 metros de altura, otra de 212 metros y la tercera de 140 metros. Solo esta última es casi el doble más alta que la torre más alta construida hasta ahora.

Pero Cipriani necesita que la Junta le vote muchas excepciones. La primera es la altura. Luego porque ese proyecto está enclavado en una zona residencial, donde se pagan impuestos como tal y ahora verán disminuidos los valores de sus propiedades. Y eso sin contar el FOS, es decir el Factor de Ocupación del Suelo, un parámetro con el que la intendencia suele ser muy estricto cuando el que construye es un trabajador en Maldonado.

Nadie ha dicho una palabra hasta ahora sobre cómo ese proyecto afectará la costa; o cómo afectarán en las cercanías los intensos vientos que soplan todo el año en ese tramo costero.

Por lo pronto se anuncia que tendrán que cerrar el aeropuerto deportivo de El Jagüel porque, sobre todo, la torre más alta estará a unos centenares de metros del eje para aterrizar o decolar.

Hace pocos días el intendente Enrique Antía consignó como “un éxito” en las negociaciones con Cipriani “el haber logrado que las torres se construyeran al fondo del lote para evitar la sombra sobre la playa”.

Ocurre que ese lote no tiene 100 metros de profundidad y contando, exageradamente, otros 100 entre las torres y donde comienza la arena, aún habrá 100 metros de sombra lineal sobre la arena.

Olvidemos por un momento todos los desafíos que una obra de tal magnitud representa para la ingeniería. Piensen en obreros de la construcción colocando ventanales a 300 metros de altura. ¿Y las grúas que subirán los materiales?

Con 50.000 metros cuadrados más de construcción que el proyecto original, el inversor, si vende, se aseguró un plus de 300 millones de dólares por lo menos. Solo eso cubre y más la inversión total que se anunció como de 250 millones. Todo lo otro, unos 120.000 metros cuadrados, le asegura ingresos cercanos a los 1.000 millones de dólares.

Claro, tiene que conseguir clientes que quieran vivir a 300 metros de altura. Pero suponiendo que lo logrará, esas cifras también explican por qué se construye tanto en Punta del Este.

Por otro lado, la excesiva cantidad de construcciones costeras ha afectado gravemente toda la zona de playa. Hay lugares donde se debe hacer un esfuerzo muy importante para evitar que desaparezca el cordón de dunas que protegerían la costa hormigonada de lo que parece ser el inevitable avance del mar.

En la desembocadura del arroyo Maldonado la intendencia invirtió centenares de miles de dólares para evitar que el mar arrase algunas de las casas más caras de la zona -entre ellas la del empresario argentino Daniel Hadad-, construidas casi sobre el agua.

Lo mismo ocurre en Punta Ballena, donde hubo que construir una extensa red de drenaje subterráneo para tratar de evitar que la arena siempre estuviera húmeda. Y este fenómeno ocurre porque muchos de los “ricos y famosos” que tienen casa en ese lugar arrasaron con las dunas para extender sus jardines lo más cerca del agua que pudieran.

Portezuelo era, años atrás, una de las playas más concurridas porque después del mediodía quedaba absolutamente protegida de los vientos que a esa hora arreciaban sobre la Brava y más allá.

Hoy ni cerca recibe esa multitud. Por culpa de otros humanos.

La Comisión de Obras

Existe un mito popular que convierte en corrupto a todo ciudadano electo como edil para integrar la Junta Departamental de Maldonado. Algo que expresado así, en general, es falso. Pero también es cierto que algunos ediles han alimentado ese mito.

Uno de los organismos más ambicionados por los ediles es la Comisión de Obras, donde se discuten y deciden los proyectos edilicios que serán autorizados previa discusión con los inversores o constructores.

Pero así se levantó por más de diez pisos un edificio que solo tenía permiso para cuatro. O se construyeron cuatro penthouses sobre un edificio que solo tenía permiso para colocar un “sombráculo” que protegiera del sol a los propietarios que querían tomar mate mirando el mar.

Para algunos ediles ha representado la posibilidad de tener información privilegiada sobre el desarrollo de la ciudad.

Entonces fue como apareció una empresa de transporte de pasajeros antes de que hubiera una casa en el barrio que iba a servir. O una estación de servicio en medio de la nada, donde casualmente años después se construiría un barrio para cerca de 20.000 personas o ser la única frente a donde se construyó la perimetral.

Así también aparecieron ediles dueños de inmobiliarias donde trabajan otros ediles y un director de la intendencia, antes edil. Tal el caso del actual diputado blanco y exedil Rodrigo Blás y sus empleados, el edil Darwin Correa y Alejandro Lussich, exedil y hoy director de Vivienda. Los dos primeros, además, defraudaron a la DGI en varios millones de dólares, aunque no fueron procesados por un tema burocrático de fiscalía no porque fueran inocentes, según sostuvo en su dictamen el fiscal Luis Pacheco.

Hubo en edil blanco que llegó a votar en sala el proyecto de una residencia millonaria que luego su empresa construyó. Su nombre también apareció en carteles de obra de edificios con excepciones aprobadas por la Junta que él integraba.

Hay más casos de exediles o exdirectores propietarios de inmobiliarias, que hacían viajes oficiales para traer inversores y cuando se concretaba, justo su inmobiliaria tenía la exclusividad de venta.

Sin embargo, en los últimos 32 años solo dos ediles, uno blanco y otro colorado, fueron procesados con prisión acusados como “coimeros”, por lo que se les sometió a juicio político en el Senado, que los despojó de sus bancas.

Leonel Fazzio, el edil colorado procesado entonces, dijo: “Me siento como una mojarrita en una pecera llena de tiburones”.

Tal vez tenía razón.

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