La corrupción también mata

El lunes pasado, aproximadamente a las 14 horas, Alcides Duarte, de 62 años, de profesión carpintero, trabajaba en un pozo de unos 7 metros de profundidad, armando una valla con tablones que debían contener a una de las paredes del hueco enclavado en un enorme médano de arena.

Pero la valla no soportó la presión y la arena se derrumbó. Uno de los tablones golpeó a Duarte, quien falleció en el lugar. Otros dos trabajadores también sufrieron lesiones de menor entidad.

Allí, la empresa Jardín Paulista S.A.S., construye el edificio Jardín Paulista, promovido por la Agencia Nacional de Vivienda, bajo la modalidad de viviendas de interés social. La constructora es la dueña del predio y el arquitecto responsable es Rodolfo Asconeguy.

El edificio de planta baja, cuatro pisos en altura y dos subterráneos destinados a cocheras, estará ubicado en la calle Guayanas esquina Bogotá, barrio California Park, exactamente sobre el padrón 3707.

Antes tuvieron que demoler una casa propiedad de la familia Hughes.

Dos fuentes de la intendencia indicaron que “la propiedad se vendió con un anteproyecto de construcción aprobado”. En tanto una fuente inmobiliaria y vecinos del lugar indicaron que el precio de venta “anduvo por los 450.000 dólares, lo que supera generosamente la media del lugar”.

La muerte de Duarte dejó en evidencia que la obra, aprobada por la Intendencia y la Junta Departamental, viola la ley y todas las ordenanzas de construcción; que no son viviendas de interés social y por lo tanto beneficiadas con numerosas exoneraciones fiscales porque la venta se promociona en Argentina y Brasil; que hace casi un año los vecinos organizados ya habían advertido a las autoridades sobre las ilegalidades y riesgos y que, según dijeron dirigentes del Sunca, “la empresa constructora no cumple con las normas de seguridad y tampoco permite el acceso al sindicato”.

En medio de este turbio asunto aparecen por lo menos un jerarca departamental, varios ediles y la ex ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Irene Moreira.

La excepción es la norma

California Park es uno de los barrios más lindos de Maldonado. Se extiende de oeste a este desde la Cañada de la Aguada en la parada 22 de la Mansa, hasta avenida Camacho y, de norte a sur, desde avenida Roosevelt hasta la rambla.

Salvo por algunos edificios pequeños, ubicados mayoritariamente sobre la costa o una cuadra hacia adentro, el resto son lindas casas con jardín y fondo, en las que viven pequeños comerciantes, profesionales o montevideanos que tienen acá su residencia de veraneo. No se encontrará allí mansiones fastuosas ni de grandes dimensiones.

Como ocurre con otros barrios, también hay propietarios que alquilan sus casas en verano.

En septiembre del año pasado, enterados de la posible construcción de este edificio, los vecinos que residen allí todo el año comenzaron a reunirse preocupados por los cambios que tendría su calidad de vida, así como por la afectación patrimonial, ya que sus casas perderán valor, porque nadie quiere vivir con una gran edificación a su lado.

Mientras unos, con cierto expertizaje, recopilaban leyes y normas, otros buscaban profesionales que los asesoraran. Así contrataron un abogado y un agrimensor.

Hubo quienes establecieron contactos con autoridades y revisaron planos en la intendencia. Otros, solicitaron acceso a la información pública respecto de los expedientes en cuestión, “lo que fue denegado en forma arbitraria por el legislativo departamental”, aseguran.

Todo lo que iban descubriendo les mostraba que la obra era ilegal porque violaba leyes nacionales y normas departamentales, y que el gobierno de Maldonado actuaba arbitrariamente.

Finalmente, se presentaron formalmente ante la Junta Departamental, solicitando que no se aprobara el permiso de construcción.

En un tramo de su carta expresan: “Genera gran preocupación a vecinos de California Park la eventualidad de que se llegue a habilitar por vía excepcional un edificio de treinta unidades y cinco plantas, incumpliendo la normativa de ordenamiento territorial vigente para la zona”, que solo permite planta baja y dos pisos...

Agregan que “la aprobación de dicha excepción, que por lo que surge no refiere siquiera a un proyecto concreto sino a un mero anteproyecto, impacta gravemente en la zona donde se pretende implantar, afectando la planificación existente, generando niveles de densidad y ocupación del suelo incompatibles con la infraestructura urbana existente y prevista, modificando por vía excepcional la vocación residencial y de barrio jardín que esta zona del balneario esteño ofrece a residentes permanentes y temporarios”.

Y afirman que: “El proyecto en cuestión es publicitado como vivienda de interés social, es decir, como una obra promovida por la Agencia Nacional de Vivienda en el marco de la ley 18.795 del 17 de agosto de 2011 y, por tanto, acreedora de una serie importante de beneficios fiscales, todo ello incompatible con la norma en que basa su promoción, en virtud de estar situado en plena zona balnearia, más concretamente a escasos 200 metros de la rambla de Punta del Este”.

Tal ilegitimidad es confirmada por el nuevo “Reglamento de la Ley 18.795” aprobado por Resolución Ministerial 774/2022 de fecha 4 de octubre de 2022, sustitutivo del aprobado por Resolución Ministerial 539/2020 del 17 de abril de 2020”, dicen los vecinos.

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Cuando la excepción es la norma

La viabilidad del proyecto fue solicitada ante la Intendencia el 27 de abril de 2022, por el arquitecto Rodolfo Asconeguy. En la presentación no consta, como está obligado, la titularidad del padrón para el que se solicitan excepciones, aunque se presume que la titular sea la sociedad por acciones simplificada (SAS) Jardin Paulista.

El 19 de julio, el intendente Enrique Antia dispuso el pase de las actuaciones a la Junta Departamental a los efectos de solicitar su anuencia para autorizar el proyecto con excepciones a los parámetros de edificación vigentes para la zona. En especial por exceder el Factor de Ocupación Total (FOT) que pasa del 60% al 97% y del Factor de Ocupación del Suelo (FOS) que pasa del 40% a casi el 64%.

Estas excepciones son las que permitían construir dos pisos con 12 apartamentos más de lo que legalmente correspondía, con la consiguiente ganancia extra para el vendedor, pero afectando a decenas de propiedades del entorno.

Una vez ingresado a la Junta Departamental, el expediente fue remitido a la Comisión de Obras, quien emitió informe favorable en reiteradas oportunidades, siendo devuelto a la misma más de una vez sin ser tratado por el plenario.

Ante esa decisión, los vecinos reaccionaron expresando: “Este Cuerpo debe tener presente que más allá de su rol político, de su función legislativa, cuando da anuencias o concede excepciones como la que nos ocupa está actuando en labor administrativa generando actos administrativos complejos, supeditados al control del TCA y sujetos al estricto cumplimiento de la ley, no cabiendo otra postura que la que impone que lo jurídico debe estar sobre lo político. Eso es lo que esperan los ciudadanos del departamento de sus representantes y eso es a lo que apelan los vecinos de California Park en concreto y muy enfáticamente”.

Y anuncian que reclamarán ante el TCA y ante la justicia por los daños sufridos. “Dicho esto debe quedar claro que los vecinos directamente perjudicados por el acto en cuestión tendrán legitimación activa incuestionable para recurrir el acto que conceda la viabilidad (acto complejo del gobierno departamental) así como para reclamar los daños y perjuicios que el mismo les acarrea. No estamos ante el dictado de un acto legislativo sino ante un acto administrativo”.

Ante las dudas, hubo ediles del Partido Nacional que solicitaron la devolución del expediente a la Intendencia para que se expidiera sobre alguno de los puntos centrales planteados por los vecinos.

En respuesta, la Intendencia emitió dos informes: uno de la Dirección de Urbanismo y el otro de la Dirección de Asuntos Jurídicos.

Ambos informes insisten sobre la viabilidad de otorgar permiso a la construcción y aseguran que una planta más a la permitida para la zona es aceptable en virtud de lo establecido por el Decreto 3914/2013, del 15 de enero de 2013. Agregan como fundamento legal lo establecido en el art. 21 del Decreto 3718, resultando a nuestro entender incompatible su aplicación junto con la norma antes citada”.

“No tienen comprensión lectora”

Un vecino, visiblemente molesto, dijo que “los jerarcas que emitieron esos informes carecen de comprensión lectora”.

Ocurre que el Decreto 3914, aprobado el 15 de enero del 2013 por la Junta Departamental de Maldonado, establece dos requisitos que no cumple la obra en cuestión, a saber: 1) que se trate de un programa de vivienda de interés social financiado por la DNV o la ANV u otro organismo público o la propia Intendencia, y 2) que los retiros sean mayores a cuatro metros y que se respeten el resto de los parámetros de edificación correspondientes a la zona de implantación. Ninguno de tales requisitos se cumplen, por lo que no podría otorgarse viabilidad al proyecto.

En su carta a la Junta, los vecinos expresan que “a nuestro entender el proyecto en cuanto a edificio promovido por la ANV es inviable por su localización, ya que no puede ser desarrollado en zona balnearia, pero además es inviable en cuanto a su altura pues no puede beneficiarse del plus que otorga el decreto departamental en estudio, ya que solo cabría la excepción para el caso de que los demás parámetros se respetasen.

Es en ese sentido completamente contradictorio solicitar anuencia a la Junta Departamental para evadir los límites normativos establecidos en los parámetros de edificación, invocando un decreto que justamente establece como requisito para habilitar la construcción de una planta más, el cumplimiento de los mismos. Por su parte, el artículo 21 del Decreto Departamental 3718, claramente refiere a la excepción en parámetros de edificación.

En buen romance y en definitiva, debemos decir que es imposible chiflar y comer gofio a la vez; es decir, no se puede dar viabilidad para una planta más en función de lo que habilita el Decreto 3914 y luego enviarlo a la Junta para obtener una excepción en otros parámetros como lo son el FOS y el FOT en ambos casos además con importante incremento”, sostienen en la nota...

A pesar del fundado petitorio, en una sesión especial citada a fin del año pasado, y junto a un paquete muy importante de aprobación de nuevas construcciones, los ediles blancos votaron la habilitación del edificio Jardín Paulista, cuya obra comenzó con la demolición de la casa que ocupaba el padrón.

Muchos cangrejos bajo la piedra

Entre los profesionales contratados por los vecinos, estuvo un agrimensor quien elaboró un informe sobre la altimetría del predio, en el que expresa que “tiene importantes diferencias con el informe presentado por la empresa constructora”. En síntesis, la diferencia concurre a favor del propietario. Pero, a la vez, desnuda los riesgos de trabajar sobre una enorme duna, que ocupa gran parte de esa zona, con la mayor pendiente justo en el padrón 3707.

Los vecinos ya alertaban en septiembre que podría ocurrir un derrumbe, que hasta podría afectar sus propiedades. Lejos estaban de presumir que el derrumbe, efectivamente, ocurriría y causaría una muerte.

Algunos vecinos relataron a Caras y Caretas que apenas terminaron la demolición de la casa, un ingeniero de la empresa junto a una escribana, visitaron a cada uno de los vecinos para constatar posibles daños.

En una de esas ocasiones, se informó del trabajo realizado por el agrimensor contratado. La respuesta los sorprendió: “Eso es imposible porque el plano original lo hizo el agrimensor Carlos Rodríguez”, dijo el ingeniero de la empresa.

El tema se le mencionó a la arquitecta Soledad Laguarda, directora de Urbanismo de la Intendencia, quien contestó que “el plano está firmado por otro agrimensor”.

Pues podría ocurrir que el plano lo firmara otra persona porque Rodríguez está impedido, ya que es Director de Catastro y Agrimensura de la Intendencia. Es una posibilidad habitual pero difícil de probar. Darle ese dato a los vecinos bien pudo ser una ingenuidad del ingeniero.

A su vez, los vecinos habían logrado generar dudas a algunos ediles blancos que estaban dispuestos a negar su voto. Curiosamente, a la sesión decisoria no concurrieron. Cuando los vecinos los increparon, solo explicaron que “la ausencia respondió a una decisión partidaria”.

Nada que sorprenda, ya que varios ediles integrantes de la comisión de obras, son a su vez propietarios de inmobiliarias.

Entre tantas gestiones, también lograron mantener una reunión por Zoom con Irene Moreira, entonces ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial, quien fue enfática al señalar “que esa obra no se podía habilitar porque era violatoria de la ley”.

Además, les dijo que se comunicaría con las autoridades departamentales.

Pero eso fue lo único, ya que nunca más les atendió el teléfono ni los recibió.

Una intendencia que protege a especuladores inmobiliarios

En la zona costera de Maldonado cada vez se construye más, pero, curiosamente, según información registral, desde hace tres años se constata una caída de las ventas a razón del 10% anual en forma sostenida.

Cuando asumió en el 2015, Antía anuló un decreto del gobierno frenteamplista que establecía la tasa por mayor retorno. Es decir, aquellas construcciones que superaran los parámetros establecidos por las ordenanzas debían pagar un tributo acorde a la mayor ganancia obtenida. Desde entonces, se dejaron de recaudar varios millones de dólares.

También se estableció que la Contribución Inmobiliaria de las propiedades comenzaría a ser pagada cuando se vendieran.

Este departamento cuenta con un significativo digesto de ordenanzas para cada zona. Sin embargo, y a pesar de que se han votado cambios a las normas en varias oportunidades, la Junta Departamental no cesa de aprobar excepciones en cada sesión.

Todo se hace en nombre del trabajo y la ocupación.

Sin embargo, el desarrollo edilicio tiene aspectos negativos, que terminan por desplazar a quienes tienen casas en el entorno.

Primero, porque esas grandes obras deprecian el valor de las propiedades que quedan detrás. Luego, porque pierden la vista del mar. Y, después, porque esas moles de cemento modifican la tranquilidad de la que gozaban antes.

Es decir, finalmente, se está desplazando a mucha gente hacia dentro de la ciudad, porque el gobierno no respeta sus propias normas y termina favoreciendo los intereses de los especuladores inmobiliarios.

Michel Pistone, Secretario general del Sunca-Maldonado, dijo a Caras y Caretas que la empresa constructora en California Park “no cumple con las normas de seguridad. Hemos tenido problemas con ellos en cada lugar donde construyen, porque además no permiten sindicato”.

Tal vez llegó el momento de que todos entiendan que la corrupción también mata.