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Política

BOOM INMOBILIARIO

Punta del Este vive otro auge de la construcción

La pasada semana el presidente Luis Lacalle participó en la inauguración de las que hasta ahora son las dos torres de mayor altura en Punta del Este. En pocos años el balneario pasó de tener torres de 19 pisos, luego de 23, más tarde de 25, para llegar al inaugurado complejo Fendi Chateau, con 27 pisos.

Y si Giuseppe Cipriani vuelve antes del próximo 14 para cumplir con su compromiso de construir donde estaba el hotel San Rafael, aún no se sabe a qué altura podría llegar, pero seguro superaría a todas las mencionadas. En algún momento de sus delirios inmobiliarios pretendía levantar una torre de 70 pisos. Como sea, el desarrollo edilicio de grandes alturas parece algo imparable, pero también se han construido centenares de nuevas casas.

Como ha ocurrido en diferentes épocas, casi siempre asociadas a crisis argentinas, otra vez Punta del Este atraviesa por un boom inmobiliario, algo que rápidamente está modificando la fisonomía del principal balneario uruguayo.

Según el intendente Enrique Antía “2021 termina con 470.000 metros cuadrados aprobados. Desde 2017 el monto de inversión se estima en cinco mil millones de dólares”., dijo el jerarca.

Ese desarrollo no solo se expresa en edificios. Según varias fuentes del sector en los últimos dos años se han construido unas 500 residencias individuales, todas vendidas y ocupadas por sus propietarios.

La mayoría de estos son matrimonios jóvenes que adoptaron a Uruguay como su segunda residencia. Se trata de personas con alto poder adquisitivo, muchos de ellos profesionales y con hijos chicos.

Entre el valor de la tierra, la construcción y equipamiento de las casas ninguno invirtió  menos de 500.000 dólares.

Todos envían  a sus hijos a alguno de los muchos colegios privados que funcionan en la zona.

Ellos han cambiado el perfil social y económico de un balneario que durante muchísimos años discutió si era preferible el turismo masivo al selectivo. Y su presencia fue notoria  durante los dos inviernos pasados.

La pandemia y la crisis económica en Argentina, trajo a gente que buscaba otras seguridades.

Invertir en ladrillos y en Punta del Este es más seguro y rentable que guardar el dinero en un banco. Los valores se mantienen constantes y en alza año a año, y siempre está la posibilidad de arrendar esas propiedades en verano. Si a futuro decidieran vender difícilmente pierdan dinero. O sea, construir en el este es también un buen negocio financiero.

 

La Punta antes de 1976

Hasta mediados de los años 50, Punta del Este era un lugar de veraneo de las familias más ricas de Argentina. Estas preferían la construcción de enormes residencias que pudieran ser ocupadas durante los tres meses de verano por familias numerosas.

Así creció el barrio San Rafael, que tenía en el hotel que le daba nombre al emblema de la sofisticación del lugar. El establecimiento  había sido inaugurado en el año 1948.

Entonces todavía no habían irrumpido los desarrolladores del balneario.

El argentino Mauricio Litman fue el primero que tuvo la visión de futuro para levantar edificios en la península, pero a la vez construir grandes residencias para la burguesía argentina y bungalows modulares para la clase media. Fue en 1943 durante una cena cuando le ofrecieron adquirir 52 lotes en una zona no urbanizada.

Así nació el barrio Cantegril que ocupa una amplia zona que va entre las paradas 11 y 16 de La Mansa, hasta la avenida del Mar. En medio construyó el Cantegril Country Club con canchas de tenis y de golf y que además cuenta con un cine-teatro que aún hoy es el más grande del balneario.

Atrajo a muchos extranjeros promoviendo el lugar con sus famosos festivales de cine que tenían la presencia de las mayores estrellas cinematográficas del mundo.

Litman fue el desarrollador en 1956 del edificio Vanguardia ubicado en la parada 2 de La Mansa; en 1963 del Santos Dumot, todavía el edificio más grande del balneario con sus 300 apartamentos ubicados en Gorlero y la 30; en 1968 del edificio Lafayette y en 1971 del edificio Kennedy, ambos ubicados en plena península.

Durante el gobierno de Luis Batlle Berres donó al Estado la actual residencia presidencial ubicada en la avenida Roosevelt.

La dictadura uruguaya persiguió a Litman, e incluso fue detenido por presuntos delitos económicos, como evasión de impuestos y fuga de capitales. En mayo de 1974 sus empresas fueron intervenidas por el Estado. Volvió a Argentina, donde desarrolló actividades comerciales en Bariloche. Luego se radicó en Estados Unidos. Con el restablecimiento de la democracia en 1985, él y su familia regresaron a Punta del Este.

En 1963, con el aporte de capitales árabes  comenzó la construcción del edificio Opus Alpha, ubicado a la altura de la parada 4 de  playa Brava. El diseño del edificio fue novedoso ya que garantizaba a los propietarios de entonces una vista de 360 grados y por si fuera poco, arrojaba sombras mucho menores algo que ahora, con las nuevas construcciones, comienza a preocupar.

 

La Punta de “la plata dulce”

En el año 1972 el contador Luis Lecueder fundó el grupo Safema (Sociedad Anónima para el Fomento Edilicio de Maldonado). En su  libro Uruguay país vaciado en dictadura, el economista Miguel Carrió afirma: “En abierta infracción a la legislación uruguaya y en forma ‘relámpago’ Mario Ortolani, miembro de la Logia P. Due, construyó un denso entramado de intereses industriales y comerciales en torno al banco Bafisud, con el objetivo claro de vaciarlo en perjuicio de sus ahorristas. Se asocia con la empresa Safema, que -presidida por el contador Luis Lecueder- canaliza hacia la inversión en la construcción en Punta del Este y Montevideo buena parte del dinero negro argentino”. Era la época de la “plata dulce” argentina.

Safema construyó 34 edificios, la mayoría en Punta del Este, pero también en Montevideo.

Por la misma época irrumpió en este balneario José Tawil, que era un tendero del barrio Once de Buenos Aires. Quienes le conocieron cuentan que se había iniciado vendiendo ropa y frazadas puerta a puerta. Con Martínez de Hoz como ministro de Economía, pudo hacer importantes negocios que le permitieron acumular una fortuna que decidió invertir en Punta del Este.

Tawil fue el desarrollador de El Torreón, ubicado en la parada 1, que se terminó a fines de los 70 y cuenta con el único restaurante giratorio del país.

Pero a principios de los 80 y viendo el desarrollo que adquiría Punta del Este, el entonces intendente militar, general Juan César Curuchet, decidió habilitar la avenida Roosevelt para construcciones en altura. Entonces esa avenida, hoy una arteria doble vía de la más importantes, era apenas una calle de tierra y arena que no sin dificultades unía Maldonado con Punta del Este. La dictadura decidió pavimentarla y hasta 1991 era de una sola vía de dos manos. Recién en ese año el blanco Domingo Burgueño construyó la doble vía.

En esa zona Tawil desarrolló varios edificios. Pero en 1980 cayó “la tablita” en Uruguay, las ventas se hicieron nulas y finalmente muchas de esas torres fueron esqueletos fantasmales que se ubicaban a un lado y otro de la avenida. El desarrollador terminó arruinado. Hace dos meses se remató judicialmente la última estructura que permanecía enhiesta desde esa época.

Hasta no hace mucho tiempo El Torreón con 24 pisos era el edificio más alto del balneario.

Mientras esto ocurría, pequeños inversores construían los ahora añejos edificios de hasta 4 pisos que se ubican a lo largo de La Mansa entre las paradas 2 y la 16.

 

La Punta de los 90

Durante el primer gobierno del intendente blanco Domingo Burgueño se aprobaron modificaciones sustanciales a las ordenanzas de construcción.

Se aprobó un aumento de hasta el 500% de la contribución inmobiliaria para terrenos calificados como “baldíos”; también se aprobó un aumento de las alturas edificadas en determinadas zonas y se habilitó para construir en altura el denominado fraccionamiento Lobos, ubicado en la rambla de la Brava y avenida Roosevelt. Ese enorme predio, de varias hectáreas, era propiedad del inversor argentino Carlos Melhen quién en una época fue propietario de la mayoría de los lotes frentistas al mar entre Roosevelt y el puente de La Barra.

También fue en esos años cuando se construyó en hotel Conrad -hoy Enjoy- de parada 3. Y además se hizo doble vía a la avenida Roosevelt y se construyó el bulevar Artigas, arriba de donde antes estaba la vía del tren que llegaba a Punta del Este. Y también se concesionó y construyó el nuevo aeropuerto internacional de Laguna del Sauce.

Curiosamente, Maldonado tenía varias dobles vías importantes, hotel 5 estrellas y aeropuerto internacional, pero no tenía saneamiento. Recién fue construido durante el primer gobierno del intendente frenteamplista Óscar De los Santos (2005-2015).

A fines de los 90 desembarcó en Punta del Este el desarrollador argentino Sergio Grosskopf. Venía con varios antecedentes importantes en Argentina y en Miami.

Según el sitio web “Ministerio del Diseño”, Grosskopf “es el principal desarrollador inmobiliario de América, creador de algunos de los edificios más lujosos de Buenos Aires, Punta del Este y Miami, como el Fendi Chateau, Ritz Carlton Residences, Millenium Tower, Coral Tower y Le Jardin. En su país natal, desarrolló los shopping Alto Palermo y Alto Avellaneda, así como las glamurosas torres Chateau Puerto Madero y Chateau Libertador. Hace más de 35 años, fundó Chateau Group, actualmente presidida por su hijo, Manuel Grosskopf, que encabeza la construcción de numerosas torres de lujo en Estados Unidos y América del Sur. Hoy, ambos inversores argentinos se encuentran firmemente asentados en Miami donde son reconocidos por sus proyectos estrella como el Chateau Beach Residences, un condominio de lujo frente al mar en Sunny Isles. También sus nombres resonaron hace un par de años cuando invirtieron 50 millones de dólares en el hotel Best Western para construir un edificio de alta gama; o cuando Grosskopf padre compró una calle una zona residencial de Punta del Este. En esa misma ciudad, el Grupo Chateau está llevando a cabo una de las más grandes inversiones del real estate con un proyecto de torres frente al mar de la Playa Mansa valuado en 100 millones de dólares”.

Grosskopf también construyó en Punta del Este los edificios Beverly Tower en parada 3 y la torre Le Jardin en la 16, ambas en la Mansa. También la torre New York en parada 5 de la Brava. Todos son edificios lujosos con una amplia variedad de “amenities”.

En el 2001 varias fuentes políticas señalaban al empresario “como uno de los promotores de la demolición del Centro del Espectáculo”,  ubicado del lado de la playa en parada 4, “porque afectaba la vista desde sus nuevos edificios”. Entonces gobernaba Antía y se decía que el edificio estaba a punto de derrumbarse. Pero fueron necesarias dos explosiones controladas por efectivos militares para que cayera. Lo mismo dijeron del hotel San Rafael, adquirido por Cipriani, pero tuvieron que trabajar varios meses para reducirlo a escombros.

Con el acceso de Óscar De los Santos (FA) a la intendencia, se intentó cambiar la tendencia de construir en altura sobre la costa. “Nosotros pretendíamos evitar la sombra que afecta a la playa”, dijo De los Santos a Caras y Caretas.

Agregó “que éramos conscientes del empuje inversor y sobre todo de la necesidad de trabajo. Por eso trabajamos, con suerte diversa, para crear lo que denominamos “efecto terraza”, es decir alejar las alturas de la costa y llevarlas algunas cuadras más adentro, para que en la costa solo se construyeran edificios bajos. Lamentablemente nos encontramos con varios permisos otorgados en el primer gobierno de Antía. Pero hicimos dos cosas: primero establecimos una tasa por mayor valor, aplicada a edificios que superaban determinadas alturas y la recaudación la destinamos a políticas sociales. Además habilitamos las construcciones de altura en Rincón del Indio a pocas cuadras del Camino Aparicio Saravia y la zona de La Pastora donde ya había otros edificios”.

De los Santos dijo que “durante nuestro gobierno el señor Grosskopf presentó el proyecto para construir las torres Fendi Chateau. No estábamos dispuestos a permitir 27 pisos, por eso le sugerimos adoptar un promedio de las alturas de la zona, pero no insistió”.

Con el regreso de Antia no solo se aprobó el proyecto sino que además eliminó la “tasa por mayor valor”. Además le vendió una calle pública en 707.000 dólares donde ahora está la piscina de 150 metros de largo frente a las dos primeras torres Fendi Chateau. Aún no comenzó las otras dos que comprende el proyecto original.

Durante el gobierno frentista apareció el desarrollador Jorge Pérez, quién según la web “Ministerio del Diseño”, “es el fundador y CEO de Related Florida, una empresa líder del rubro que con más de 30 años encabezando desarrollos inmobiliarios de lujo, se asienta como una de las propiedades latinas más grandes de Norteamérica. El argentino hijo de padres cubanos se postula como el rey del condominio en Miami, ocupando el puesto 264 en la lista de Forbes 400 con un patrimonio valuado en más de 3 billones de dólares. Con su firma ha construido proyectos en Argentina, Brasil, Panamá, Uruguay y México, destacándose rascacielos multimillonarios como 50 Biscayne, Icon Brickell, Icon South Beach, Murano at Portofino y Paraiso Bay. Entre sus proyectos más recientes se encuentra un apartamento de lujo de 400 unidades en Florida y un desarrollo de uso mixto llamado Bradley con diseño interior de la compañía de Lenny Kravitz-Kravitz Design”.

Pérez fue el constructor del edificio Delamar -donde antes estaba el boliche La Morocha-  ubicadoen La Barra junto al puente curvo y también desarrolló “Laguna Escondida”, un lujoso barrio privado de José Ignacio. Durante corto tiempo fue socio de Pluna y también dueño del edificio del Argentino Hotel de Piriápolis. De ambas propiedades se deshizo.

Otro desarrollador importante es el empresario inmobiliario Daniel Zoulamian, con varios edificios importantes, el último en parada 8 donde estaba el predio de OSE. En noviembre pasado Zoulamian compró en un remate judicial el último esqueleto de una torre comenzada a principios de los 80 en la avenida Roosevelt. Pagó unos 2.500.000 de dólares incluyendo las deudas con la intendencia, apenas el valor de la tierra, según fuentes inmobiliarias.

Allí terminará la torre existente y construirá otra. Una de las características de este desarrollista es que él es el único inversor de sus proyectos.

Según informó este martes el periodista Javier Lyonnet del portal Hosteltur, la cadena Accor construirá en el fraccionamiento Lobos dos torres, una de ellas con 150 apartamentos y la otra, destinada a hotel que tendrá 80 habitaciones.

 

¿Quiénes ganan y quiénes pierden?

Ganan los trabajadores de la construcción que mantienen empleo; gana la intendencia que recaudará millones de dólares por nuevos tributos; por supuesto ganan los desarrollistas y gana la zona que tiene otro movimiento comercial en invierno.

Pero a la vez pierde el medioambiente por las sucesivas afectaciones del empuje inmobiliario. Y pierden los propietarios de residencias ubicadas en el entorno de estas grandes torres ya que pocos quieren vivir donde se carece de privacidad, porque son afectados por las tareas de construcción y lo serán por los ruidosos entornos que se generan. En este caso los precios se han depreciado.

Además ocurre algo que afectará el futuro del balneario. Los nuevos veraneantes son jóvenes que buscan lujo y tener todo cerca. Por eso eligen edificios con muchas amenities y, por lo tanto como se ve este año, nadie quiere alquilar en viejos y pequeños edificios.

Más temprano que tarde, estos están condenados a la demolición.

¿A qué altura llegarán las nuevas construcciones? Lo sabremos en poco tiempo si Giuseppe Cipriani viene antes del 14 a cumplir con sus obligaciones. No olvidemos que su primer proyecto -modificado tres veces- incluía una torre de 70 pisos.

Y así como ha ocurrido hasta ahora, si se otorgara ese permiso, generará  antecedentes para otorgar otro. Y así, hasta el infinito. O hasta que alguien no ceda más a los intereses privados.

Maldonado debe ser el departamento con más normas sobre la construcción. Normas que son violentadas una y otra vez por las excepciones votadas en la Junta Departamental por los ediles.

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