Segregación elegida
Al definir barrio privado, Pérez explicó que en la literatura académica se suelen englobar en el término “urbanizaciones cerradas”, pero que existen diferentes denominaciones según el país como "country", "club de campo", "condominio cerrado", etc. Más allá de la terminología, la esencia es la misma: “Un tipo de construcción de urbanización que se caracteriza por el cierre, es decir, por separar una parte del todo”. De acuerdo a la tesis doctoral del entrevistado, que está plasmada en su libro Urbanismo neoliberal: Barrios privados en Uruguay, estos proyectos, para ser considerados como barrios privados, deben tener una escala mínima de más de una hectárea.
Esa fragmentación del tejido urbano, según Pérez, responde a una lógica de "autosegregación", es decir, "una segregación elegida, a diferencia de la que padecen quienes no tienen otra opción y se tienen que ir a vivir, por ejemplo, a un asentamiento”. Perez reconoció que, si bien en ciudades como Montevideo hay muchas formas de enrejamiento, como en el caso de algunos complejos o edificios, “en un barrio privado las calles internas quedan clausuradas al tránsito general y la circulación se vuelve limitada y vigilada”.
Estos barrios privados también se caracterizan por contar con sistemas de seguridad y una creciente oferta de servicios internos o "amenities" que buscan satisfacer todas las necesidades sin salir del perímetro, alcanzando niveles de sofisticación extremos: "Hay barrios privados temáticos que tienen viñedos o que tienen una playa artificial".
Pérez recordó que durante mucho tiempo barrios privados "era como una mala palabra" al punto que no se nombraban como tal, sino bajo denominaciones como "barrio jardín" que evitaban la carga negativa de "lo privado". Sin embargo, en los últimos años, observó el investigador, se han consolidado como "una grifa" o "marca aspiracional plenamente legitimada".
Surgimiento y despegue
Consultado sobre la aparición de este tipo de emprendimientos y el contexto económico, político y urbano que lo posibilitó, Pérez se remontó a fines de la década de los 80 y principios de los 90. "Surgieron en un contexto de corte neoliberal que tiene que ver con la liberalización de la economía en distintos niveles, entre ellos la liberalización de mercados vinculados al suelo, una menor incidencia de la regulación del ordenamiento territorial y una permisividad legislativa y normativa".
Al no existir un marco jurídico específico, señaló el experto, los emprendimientos se apoyaban en ordenanzas departamentales y figuras como los clubes de campo o countries, con Maldonado como pionero y luego Canelones, Colonia y otros departamentos. También explicó que durante esos años los desarrolladores debían adaptar proyectos pensados para barrios cerrados a regímenes de propiedad que no habían sido creados para ese fin. En algunos casos se recurría a la propiedad horizontal, una solución que presentaba dificultades jurídicas y comerciales. "El argumento que usaban, o el eufemismo, es que son un edificio acostado", señaló.
Esa limitación comenzó a resolverse en 2001, cuando, durante el gobierno de Jorge Batlle, se incorporó en la Ley de Urgente Consideración un régimen específico denominado Urbanizaciones en Propiedad Horizontal (UPH). Pérez explicó que esa figura permitió independizar jurídicamente cada lote del conjunto, facilitando la venta y el desarrollo progresivo de los proyectos sin las restricciones propias de la propiedad horizontal tradicional. “La UPH es una ley nacional, pero, por competencias constitucionales, cada departamento asume si utiliza el instrumento o no. Montevideo, por ejemplo, se ha negado a utilizarlo”.
Otro factor clave para el desarrollo de estos barrios, prosiguió el entrevistado, fue la construcción publicitaria de “una imagen de algo deseable" dirigida a los sectores altos y medios-altos que hasta aquel momento no consumían ese producto. También se refirió a la gran influencia de las tendencias regionales, funcionando en gran medida como un reflejo de lo que ocurría en otros países. En Venezuela, México y Argentina ya existían estas experiencias en los 80. Como ejemplo de esta "transmisión de ideas", mencionó proyectos pioneros como la Marina Santa Lucía, desarrollada en 1991 bajo el diseño del arquitecto Samuel Flores Flores, quien ya contaba con experiencia en barrios privados argentinos y se asoció con Carlos Lecueder en Uruguay para desarrollar este proyecto.
Con el tiempo, el modelo de barrio privado se fue expandiendo en distintos departamentos como Canelones, Colonia, Maldonado, Rocha y Paysandú, con distintas tipologías. “Entre los diferentes tipos hay countries, clubes de campo y algunas chacras cerradas, que tienen mayor tamaño y mantienen cierta lógica de ruralidad. También hay barrios semiprivados, que es un fenómeno un poco menos estudiado, que no tienen barreras en el ingreso, pero que reproducen la misma morfología y lógica en cuanto a los vínculos sociales y formas de control y vigilancia. Este tipo de barrios aparecen en algunos lugares donde los barrios privados no son permitidos. Por ejemplo, en Montevideo se ubican al norte de Carrasco, como el barrio San Nicolás o Los Olivos”.
Pérez identifica dos momentos clave en la expansión de los barrios privados. El primero se ubica entre la recuperación económica iniciada en 2004, el primer gobierno del Frente Amplio —que planteaba cierta resistencia a los barrios privados— y la discusión de la Ley de Ordenamiento Territorial (N° 18.308). Según detalló, el auge previo a la aprobación de la normativa estuvo impulsado por la incertidumbre de los desarrolladores ante la posibilidad de que la futura legislación restringiera este tipo de emprendimientos. "Ahí se da el pico de registro de más proyectos", afirmó. A su juicio, el temor a eventuales limitaciones llevó a que numerosas iniciativas fueran presentadas antes de la entrada en vigor de la ley.
Sin embargo, sostuvo que esa resistencia inicial fue perdiendo fuerza. Señaló que, pocos meses después, “los gobiernos departamentales hicieron presión para dar continuidad a esos proyectos perforando la Ley de Ordenamiento Territorial con otra ley específica (N° 18.367)”. En ese proceso, aseguró, el fenómeno terminó por incorporarse al discurso político. "Hoy está naturalizado en el discurso de los gobernantes", resumió.
Pérez recordó que dentro del Frente Amplio existió un debate más intenso sobre los barrios privados que en los gobiernos departamentales tradicionales, donde ya se habían instalado varios de estos emprendimientos. Incluso señaló que esa discusión permaneció en los programas de gobierno de la fuerza política, aunque consideró que luego "no se respetó mucho".
El segundo punto de inflexión comenzó tras la pandemia de covid-19, cuando este tipo de desarrollos volvió a crecer de forma sostenida. "Con el tema de la pandemia y el teletrabajo, se comenzó a optar por espacios que tuvieran más áreas verdes, en lugar de quedarse en un edificio. Ese fenómeno, conocido en el ámbito académico como migración por amenidad, hizo que muchas personas optaran por radicarse en lugares que antes utilizaban únicamente como segunda vivienda o alternativa de fin de semana”.
Agregó que esa transformación fue rápidamente incorporada por el mercado inmobiliario y se vio reforzada por medidas impulsadas durante el gobierno de coalición, como los cambios vinculados a la residencia fiscal.
De acuerdo al relevamiento que realizó Pérez para su tesis doctoral, que abarca desde el surgimiento hasta marzo de 2020, se contabilizaban unos 86 emprendimientos. Actualmente, estimó que se superó el centenar de barrios privados, aunque advirtió que no existe un registro oficial actualizado que permita establecer una cifra exacta. "Yo diría que ya pasamos los 100 y que estamos más cerca de los 110 barrios".
Según detalló, buena parte de ese incremento se produjo en el área metropolitana, principalmente en Canelones, donde identificó unos diez nuevos desarrollos desde el año 2020. También señaló que existen proyectos en distintas etapas de avance en departamentos como Colonia, Maldonado y otras zonas del litoral costero, por lo que entiende que la cifra continuará aumentando.
Pérez indicó además que la expansión reciente vino acompañada de cambios en el modelo de negocios del sector inmobiliario. Explicó que, mientras anteriormente los desarrolladores invertían en la infraestructura y los servicios antes de comenzar la comercialización de los lotes, hoy el esquema incorpora nuevos mecanismos de financiación y venta.
En ese sentido, señaló que comenzaron a cobrar protagonismo herramientas como los fideicomisos y modalidades de comercialización similares a las utilizadas en los edificios. "Se incorporó algo que es más propio de los edificios, que es como la preventa, o compra al pozo como se suele decir", explicó. De acuerdo a Pérez, esa estrategia permitió la aparición de nuevos actores en el mercado y diversificó la oferta, incluyendo la venta anticipada de terrenos e incluso de viviendas ya proyectadas. Además, afirmó que el sector busca ampliar su público objetivo mediante nuevas formas de producción y comercialización para alcanzar a otros segmentos sociales.
¿Quiénes viven en los barrios privados?
Como es sabido, los barrios privados son para quien puede y no solo para quien quiere, aunque también hay que decir que no todas las personas que pueden los eligen. De acuerdo con Pérez, son habitados en su mayoría por personas del sector empresarial, jóvenes profesionales, dirigentes políticos, trabajadores con ingresos elevados, compradores extranjeros (especialmente en departamentos turísticos) como argentinos y brasileños adquieren viviendas para vacaciones o residencia.
También existe un perfil frecuente de ejecutivos de empresas internacionales que reproducen en Uruguay formas de residencia habituales en otros países. “Es común que los sectores empresariales y gerentes de empresas internacionales hayan habitado en ese tipo de artefactos en otros lugares y vengan buscando el mismo modelo, ya que viajan seguido y tienen esa dinámica social y familiar en la que, muchas veces, las mujeres se quedan con los hijos en el barrio privado mientras ellos viajan. Es posible hacer esa lectura de género”.
El investigador afirmó que, paralelamente, "empezaron a competir las formas de habitar" para un mismo segmento socioeconómico. En ese sentido, señaló que vivir en un barrio privado puede resultar, en algunos casos, más económico que mantener una vivienda de grandes dimensiones en Carrasco u otros barrios tradicionales de alto poder adquisitivo.
Para el entrevistado, esa competencia entre opciones residenciales explica parte de los movimientos de población hacia las urbanizaciones cerradas y, al mismo tiempo, impulsó a los desarrolladores a buscar nuevos compradores con ingresos algo menores que los de la élite tradicional.
Pérez sostuvo, además, que estas formas de residencia "reproducen una lógica de socialización burbuja". Agregó que esa dinámica también se traslada a otros ámbitos de la vida cotidiana, como los lugares de trabajo, los centros educativos y los clubes deportivos, donde predominan vínculos dentro de los mismos círculos sociales.
Aunque la seguridad suele presentarse como el principal argumento para elegir un barrio privado, Pérez sostuvo que “es el elemento más público, pero no el más importante". Según explicó, estudios realizados en otros países muestran que muchos residentes valoran otros aspectos vinculados al estilo de vida. Entre ellos mencionó el sentido de comunidad, la posibilidad de recuperar una forma de convivencia asociada al imaginario del barrio tradicional, la exclusividad y el prestigio social que puede otorgar este tipo de residencia. "Eligen vivir en un lugar que tiene un servicio de recolección propia, equipamientos deportivos, donde pueden salir y jugar golf o tener su caballo. Todo eso pesa", concluyó.
También influye, agregó el entrevistado, la percepción de acceder a mejores servicios que los disponibles en la ciudad, lógica que Pérez vinculó al concepto de "ciudadanía patrimonialista": "Tengo los servicios urbanos, no los que son universales, como derecho para todos, sino los que puedo pagar con mi patrimonio", explicó.
Las dos caras de la segregación
“No es casual que los barrios privados se instalen en las periferias o en las zonas rurales”, afirmó Pérez. La razón principal, según dijo, es que para armar un barrio privado se necesita disponibilidad de suelo, algo que en el centro de la ciudad escasea, además de que tiene más limitaciones para la construcción. La otra razón es la rentabilidad de ese suelo: “Parte del negocio es comprar un suelo barato, que después se valoriza mucho a partir de que se lotea y se le agregan servicios. El negocio es sacar la mayor tajada a partir del cambio de suelo rural a suelo urbano. Y ese suelo barato está en las periferias o en áreas rurales”.
De esta forma los barrios privados se instalan cerca de las periferias, contribuyendo a profundizar las desigualdades. “Esta situación pone en evidencia que convivan espacialmente las dos caras de la segregación. De un lado están los que tienen y del otro los que no. De un lado están los protegidos y del otro los desprotegidos o los que les brindan servicios a los que están adentro”.
Otro fenómeno que se suele producir cuando se concreta un proyecto de barrio provado o similar es que las personas que habitan en las zonas aledañas terminan por desplazarse. “A partir de que se valoriza un suelo, cercano a lugares donde habitan sectores populares, se puede generar el desplazamiento o expulsión de estas personas en el mediano plazo. Esto sucede a veces en asociación con el Estado, que terminan relocalizando a las personas, o a veces porque los barrios privados van incorporando infraestructura, lo que aumenta la contribución fomentando el desplazamiento de las personas de menores ingresos hacia las zonas urbanas, fenómeno conocido como la gentrificación”.
Si la tendencia actual continúa, Pérez proyectó un territorio cada vez más fragmentado, donde las urbanizaciones cerradas dejarán de ser un fenómeno aislado para convertirse en nuevas formas de vida crecientemente desvinculadas del espacio público. "[Los barrios privados] van enclaustrando a la gente y a los sectores sociales para que no se vinculen", señaló. En ese sentido, describió un modelo en el que las personas viven, trabajan, hacen actividad física, estudian y consumen dentro de circuitos cada vez más cerrados, reduciendo al mínimo el contacto con los espacios compartidos de la ciudad.
“Yo creo que un modelo de desarrollo, de sociedad más igualitaria, más integrada, más próspera, más feliz, no puede ser aquel donde la gente que tiene mucho ingreso viva separada del resto y que quienes quedan por fuera sean los que van brindarles servicios. Esa visión es contraria a una sociedad democrática de derecho. De alguna manera estamos hipotecando el futuro de una ciudad integrada y democrática. Usando palabras de Artigas, estamos hipotecando la pública felicidad. No hay pública felicidad, habrá privada felicidad o felicidad para algunos”, reflexionó.
Un debate superficial
Para Marcelo Pérez, el debate político sobre los barrios privados continúa siendo "básico y superficial" y no aborda las consecuencias que este modelo de urbanización puede tener sobre la forma en que se construye el territorio. A su entender, hubo un proceso político de aceptación de estos emprendimientos que terminó por naturalizarlos, incluso dentro del Frente Amplio, donde históricamente habían generado mayores cuestionamientos.
Pérez identifica como uno de los hitos de ese proceso la aprobación del Plan Parcial de Camino Carrasco, que, según explicó, terminó incorporando los barrios privados dentro de la planificación territorial de Canelones. “Entre el 2010 y el 2017 el gobierno de Canelones puso en suspenso el avance de los barrios privados para debatir, pero con ese plan los terminó por aceptar”, recordó.
Pérez considera que la aceptación de los barrios privados implicó una contradicción con algunos ideales de la izquierda y el progresismo, vinculadas a la integración territorial y a la reducción de las desigualdades. “Al habilitar este fenómeno de segregación, contrario a la integración territorial, se acepta un modelo de exclusión, de especulación, y desarrollo inmobiliario que es contrario a aquellas banderas banderas históricas”, planteó.
Según el investigador, el debate comenzó a adquirir mayor visibilidad cuando los barrios privados empezaron a cruzarse con conflictos ambientales y territoriales, pero considera que "aún no fue suficientemente discutido". "En este debate también se está jugando el futuro de cómo construimos territorio, de cómo construimos ciudad y socialidad. Evidentemente, una ciudad que se fractura, que se encierra, que se separa, va dinamitando su posibilidad de integración barrial, de convivencia. Pero después nos alarmamos por los problemas de inseguridad, por la violencia o porque el trabajo que hay para los pobres no es calificado o es solo para servir a los sectores altos".
